Phát triển nhà ở đô thị bền vững

Theo luật sư Hoàng Văn Đạo (Hội luật gia Việt Nam), Luật Đất đai năm 2013 đã có quy định cấm không cho phép tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa hoặc thửa đất độc lập nằm xen kẽ trong đô thị, điểm dân cư nông thôn. Nhưng cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở; đồng thời với việc tách thửa là thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, để vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng, vừa đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ, phù hợp với quy hoạch.

Tuy nhiên, các văn bản hướng dẫn dưới luật lại thiếu đi sự thống nhất, đồng bộ. Cụ thể, Điều 43d, 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 3 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép các địa phương thực hiện tách thửa đối với từng loại đất, kể cả đất nông nghiệp và các loại đất khác không phải đất ở. Vào đầu năm 2020, trước những bất cập về việc phân lô, bán đất nền xảy ra tràn lan, Bộ TN&MT đã đề xuất cấm phân lô, bán nền tại những dự án nhà ở nằm ngoài khu vực nội thành Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nhưng trước “sức ép” từ dư luận đề xuất này đã bị rút lại.

Đến năm 2021, khi Chính phủ ban hành Nghị định 148/2021/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì tại khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2021/NĐ-CP tiếp tục khẳng định chủ trương cho “tách thửa đối với từng loại đất”. Một lần nữa, những bất cập trong hệ thống pháp lý về đất đai đối với việc phân lô, bán đất nền lại không được xử lý một cách triệt để, thị trường BĐS tiếp tục chịu ảnh hưởng bởi những nhóm “đầu nậu, cò đất” chuyên đi thu gom đất nền để tách thửa, sau đó dùng chiêu trò thổi giá và bán kiếm lời.

“Vì vậy, từ năm 2014 đến trước khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có hiệu lực thi hành, thị trường nhà đất luôn xảy ra tình trạng lợi dụng một số quy định chưa có sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp lý để tách thửa, phần lô, bán nền tràn lan. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng “sốt đất ảo” xảy ra ở nhiều thời điểm, đỉnh điểm là giai đoạn đầu năm 2021 và 2022 “sốt đất ảo” đã xảy ra trên phạm vi cả nước” - luật sư Hoàng Văn Đạo cho hay.

Cần làm tốt chính sách nhà ở

Thủ đô Hà Nội là một trong những địa bàn mà thị trường BĐS chịu nhiều ảnh hưởng nhất từ “vấn nạn” phân lô, bán đất nền. Đáng quan ngại, các đối tượng không chỉ gom những mảnh đất ở, mà còn mua lại đất vườn, trồng cây lâu năm, thậm chí cả đất nông, lâm nghiệp... sau đó bằng những chiêu trò “móc nối” với một số cán bộ trong cơ quan quản lý Nhà nước để chuyển đổi mục đích sử dụng, sau đó xin tách thửa và bán nền.

Tình trạng này đã làm cho số lượng đất ở và hồ sơ xin tách thửa ở một số địa bàn tăng vọt. Cụ thể, theo số liệu báo cáo từ UBND huyện Thạch Thất, chỉ tính riêng tại xã Bình Yên vào năm 2018 tổng diện tích đất ở của xã ước tính là 245,88ha; nhưng đến năm 2020 đã tăng thêm 5,9ha và năm 2021 tăng thêm 6,42ha. Tương tự, tại xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây), năm 2021 toàn xã có hơn 120 hồ sơ xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, trong đó gần 100 hồ sơ được duyệt với tổng diện tích hơn 7 ha đất...

Trên thực tế, mặc dù nhu cầu về nhà ở tại Thủ đô Hà Nội không ngừng tăng theo từng năm, bởi lượng dân số cơ học và người dân di cư đến sinh sống, học tập, làm việc tăng nhanh. Nhưng hầu hết những diện tích đất được chuyển đổi mục đích sử dụng, xin phép tách thửa đều là những sản phẩm hàng hóa để phục vụ mục đích kinh doanh, chuyền từ người này sang người khác để kiếm lời, không được đưa vào khai thác, sử dụng, suốt hàng chục năm vẫn trong tình trạng bỏ không.

Trước thực trạng đó, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024) đã có quy định cấm việc tách thửa, bán đất nền tại các đô thị đặc biệt; đô thị loại I, II, III. Đồng thời luật cũng nêu rõ, quy định này chỉ áp dụng đối với dự án BĐS, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

Để nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước và tránh tình trạng “lách luật” của những cá nhân, hộ gia đình lợi dụng tình trạng cho phép tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác. Mới đây, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn TP. Theo đó UBND TP đã tăng diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa.

Cụ thể, tại các phường, thị trấn, diện tích thửa đất sau khi tách không nhỏ hơn 50m2, chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên; các xã vùng đồng bằng diện tích sau tách thửa tối thiểu là 80m2, vùng trung du 100m2, miền núi tối thiểu 150m2. Quyết định này cũng quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu được tách thửa đổi với đất: phi nông nghiệp, trồng cây lâu năm – hàng năm và thương mại dịch vụ.

“Tôi cho rằng quy định mới về nâng diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa của TP Hà Nội là rất tốt, đặc biệt đối với công tác quy hoạch, thiết kế đô thị tại những khu nhà ở, khu dân cư mới sẽ không bị chia nhỏ, manh mún như quy định về diện tích tối thiểu trước đây; với những khu dân cư hiện hữu sẽ ngăn chặn được tình trạng “lách luật” trong trường hợp cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng; còn đối với thị trường BĐS quy định này sẽ phân nhóm đối tượng khách hàng tiếp cận, như vậy sẽ giúp cho giá nhà đất được bình ổn hơn” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, hiện nay công tác quản lý quỹ đất ở khu vực nội thành Hà Nội đã đi vào ổn định, không còn quỹ đất đủ lớn để chia lô, tách thửa nên quy định này không có tác động nhiều đến người dân và giá bán. Tuy nhiên, với diện tích đất theo quy định mới được tách thửa gấp đến gần 1,7 lần thì giá bán kéo theo đó cũng tăng lên tương ứng, nên cũng sẽ gây ra khó khăn nhất định đối với nhu cầu sở hữu nhà đất của một số bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp - trung bình.

“Chúng tôi cho rằng, song song với việc thực thi quyết định này thì TP Hà Nội cần phải đẩy mạnh thực hiện tốt hơn nữa các chính sách về nhà ở, đặc biệt là dành cho nhóm người thu nhập thấp - trung bình. TP nên tập trung ưu tiên hơn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, để mọi người dân có nhu cầu đều có điều kiện để tiếp cận với nhà ở” - TS Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.

Việc UBND TP Hà Nội đưa ra quy định mới về việc nâng diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa sẽ tạo ra sự đồng bộ cho công tác quy hoạch, thiết kế đô thị; ngăn chặn việc chia tách thửa tràn lan, phá vỡ quy hoạch tại khu vực trung tâm. Đồng thời góp phần cải thiện mỹ quan đô thị, bởi khi đó sẽ không còn những căn nhà hay thửa đất có diện tích nhỏ phát sinh; về lâu dài cũng sẽ hạn chế được tình trạng “ôm” đất nền để thổi giá.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh