Gia tăng sức hút cho thị trường bất động sản

Ngay sau khi mở rộng địa giới, chính quyền Thủ đô đã lập tức bắt tay vào xây dựng lại các đồ án quy hoạch, phát triển đô thị. Trong đó quan trọng nhất là đồ án Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011.

Đáng chú ý tại Quy hoạch này đã định hướng, Thủ đô Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình chùm đô thị gồm đô thị trung tâm và 5 đô thị vệ tinh gồm: Sơn Tây, Hòa Lạc, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn.

Các đô thị vệ tinh cách trung tâm TP khoảng 25 - 30km, một khoảng cách tối ưu vừa bảo đảm tính độc lập của các đô thị vệ tinh, vừa đáp ứng việc hỗ trợ đối với đô thị trung tâm trên cơ sở các phương tiện giao thông tốc độ cao (đường sắt đô thị, xe buýt...), được định hướng phát triển đồng bộ hạ tầng và giảm tải một số chức năng cho đô thị trung tâm như: công nghiệp, giáo dục – đào tạo, công nghệ cao, y tế, du lịch...

Trước bối cảnh khu vực trung tâm TP ngày càng quá tải về hệ thống hạ tầng, dân số cơ học tăng nhanh, đặc biệt là các quận nội đô lịch sử (Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng) mật độ dân số đang ở mức từ 35.000 - 40.000 người/km2. Vì vậy xây dựng các khu đô thị vệ tinh để thu hút người dân đến sinh sống, giãn mật độ dân cư, giảm áp lực hạ tầng tại khu vực trung tâm là rất cần thiết.

“Thủ đô Hà Nội với vai trò là một đô thị đa chức năng, từ khi mở rộng địa giới hành chính thì Hà Nội đã bước vào giai đoạn cạnh tranh sòng phẳng với các đô thị khác trong khu vực trong một thế giới toàn cầu hóa.

Việc TP Hà Nội chủ trương xây dựng các khu đô thị vệ tinh là để kiện toàn chức năng của đô thị, thu hút nguồn nhân lực để từ đó tạo ra động lực phát triển mới cho thị trường BĐS; hay nói cách khác việc quy hoạch các khu đô thị vệ tinh sẽ bổ sung thêm những chức năng mới, phù hợp với xu thế thời đại, đồng thời có sức cạnh tranh lớn hơn cho Thủ đô” - chuyên gia về quy hoạch đô thị - TS. KTS Hoàng Hữu Phê phân tích.

Cần sự quyết liệt hơn trong triển khai quy hoạch

Từ khi TP Hà Nội xây dựng đồ án phát triển các khu đô thị vệ tinh, làn sóng chuyển dịch đầu tư, kinh doanh BĐS đã có sự chuyển hướng. Theo đó, cả người dân và DN đều có xu hướng dịch chuyển ra những khu vực này, đã giúp cho thị trường BĐS có sự tăng trưởng tích cực.

Đơn cử, tại khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc, nếu như vào thời điểm năm 2017 giá đất ở trong khu dân cư xung gần khu đô thị được rao bán từ 6 - 10 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên 20 - 25 triệu đồng/m2, dự báo sẽ tiếp tục tăng lên khi trong thời gian tới hệ thống hạ tầng kết nối được lấp đầy toàn khu vực này.

“Vào năm 2017 khi TP đang đẩy mạnh triển khai đầu tư hạ tầng khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc, dự báo trước được việc giá đất sẽ tăng nên tôi có mua một mảnh đất diện tích 300m2 tại khu vực xã Thạch Hòa (huyện Thạch Thất) với giá chỉ 9 triệu đồng/m2 để kinh doanh quán cà phê. Đến thời điểm này, thì lô đất tôi mua đang được định giá khoảng 23 triệu đồng/m2, vào thời điểm sốt đất đầu năm 2022 có khách đã trả tôi lên tới gần 30 triệu đồng/m2” - anh Nguyễn Xuân Đoàn, trú tại quận Đống Đa cho hay.

Theo đánh giá của các chuyên gia, cùng với quá trình đô thị hóa dẫn đến nhu cầu mở rộng hệ thống hạ tầng thì trước những vấn đề về dịch bệnh, đặc biệt là tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19 vừa qua, đã khiến cho nhu cầu tìm nơi trú ẩn an toàn ngày càng tăng cao, nên xu hướng dịch chuyển của người dân về vùng ngoại ô ngày càng gia tăng.

Trong đó, ưu tiên hàng đầu của người dân là những khu vực đã được quy hoạch làm khu đô thị, hạ tầng... vì vậy sức hút của các khu đô thị vệ tinh ngày càng lớn.

“Các khu vực của Hà Nội đều có tiềm năng, lợi thế riêng biệt, đặc biệt là những khu vực đã được quy hoạch là khu đô thị vệ tinh sẽ càng kích thích cho thị trường BĐS phát triển, bởi lẽ các khu vực này có nhiều dự án BĐS lớn đang được đẩy mạnh đầu tư và tốc độ tăng trưởng giá tốt. Bên cạnh đó, các khu đô thị vệ tinh cũng đang được hưởng lợi lớn từ hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khi TP tiếp tục đẩy mạnh đầu tư nhằm phục vụ kéo giãn dân số ra vùng ven. Những tuyến đường Vành đai 3,5, Vành đai 4, Vành đai 5 đang được triển khai nhằm hiện thực hóa quá trình này” - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh đánh giá.

Tuy nhiên, xét trên phương diện khách quan, công tác triển khai đầu tư các khu đô thị vệ tinh của Hà Nội vẫn đang còn rất nhiều vấn đề khó khăn, vướng mắc. Từ khi hoàn thành đồ án quy hoạch đến nay đã hơn 10 năm, nhưng thực tế triển khai chậm do thiếu nguồn lực dẫn đến việc phải đầu tư theo “vết dầu loang”, nên hệ thống hạ tầng được xây dựng hiện đại nhưng thiếu sự kết nối; quy hoạch chi tiết thường xuyên thay đổi khiến cho quỹ đất bị chia cắt, manh mún...

“Để các khu đô thị vệ tinh của Thủ đô phát triển đúng với tầm vóc và vị thế thì công tác quy hoạch cần phải quyết liệt hơn nữa, trong đó có vai trò của người làm tư vấn quy hoạch, phải có sự kết nối cũng như tính thực tiễn. Hay nói cách khác là công tác quy hoạch phải gắn liền với thực tế đầu tư, chứ không phải chỉ là ý tưởng để lại trên một mảnh đất manh mún, bị chia cắt. Việc xây dựng các đô thị vệ tinh có thể lấy kinh nghiệm ngay từ những dự án khu đô thị của một số tập đoàn, DN như Ecopark, Ocean Park...” - KTS Lã Thị Kim Ngân, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội nói. 

Phát triển đô thị vệ tinh là mô hình đã mang đến nhiều thành công cho các nước phát triển và đây là mô hình rất phù hợp đối với Thủ đô Hà Nội, mang đến kỳ vọng giải quyết được nhiều vấn đề như giãn dân cho khu vực trung tâm, liên kết vùng, phát triển kinh tế… Tuy nhiên, sau hơn 10 năm hầu hết các đô thị vệ tinh chưa phát triển do thiếu cơ chế chính sách, tạo thuận lợi, thu hút DN. Vì vậy cần phải có những tiêu chí, tiêu chuẩn phát triển đô thị rõ ràng cùng với đó là kế hoạch tổ chức thực hiện cũng như thu hút đầu tư.

Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm